银色海啸正在重塑全球房地产市场

昨天 16:30

几十年来，人口增长一直是全球住房市场最强大的基础之一。更多的人通常意味着更多的家庭，对住房的需求更强，许多地区的房产价值也在上升。但人口变化现在正在挑战这一长期假设。

出生率下降、预期寿命延长和人口减少正在改变几个主要经济体的住房市场。随着社会老龄化，问题越来越从住房短缺转向在家庭数量减少的地区可能出现的房产过剩。

日本提供了这一转变最清晰的例子。自2008年以来，该国经历了人口减少，而65岁及以上的人口现在占其总人口的近三分之一。同时，年轻一代越来越集中在主要城市中心，导致许多农村社区居民减少。

这种人口转变导致空置房屋数量不断增加。2024年日本官方数据显示，未占用的住宅物业数量约为900万，约占该国总住房存量的13.8%。在一些农村地区，废弃或老化的房产以极低的价格出售，而地方当局已推出激励措施以吸引新居民。

然而，日本也证明，人口减少并不会以相同的方式影响每个房地产市场。东京和其他主要城市中心继续吸引工人、企业和投资，因为这里的就业机会、基础设施和服务可及性。热门地区有限的土地供应也有助于支持房产价值。

这一现象并不限于日本。中国在2022年进入了人口减少期，而出生率下降和家庭形成减弱给本已困扰的房地产行业带来了压力。在缺乏强劲经济前景或吸引新居民能力的城市，住房需求尤其脆弱。

韩国面临类似的人口挑战。首尔继续受益于其工作的集中、服务和基础设施，但一些地区城市在其人口减少时面临更大的压力。这一对比突显了未来房地产市场一个日益重要的特征：国家的人口趋势可能不如各个城市吸引和留住居民的能力重要。

意大利也在面对人口老龄化和一些小城镇的人口减少，尤其是在南部地区。一些市政当局试验了象征性价格的住房销售和其他旨在吸引居民、翻新废弃建筑和复兴当地社区的激励措施。

联合国估计，到2050年，65岁及以上的人口可能占全球人口的六分之一，而2021年约为十分之一。同时，许多发达经济体的生育率下降正在减少进入住房市场的未来世代的规模。

这种后果不仅限于潜在购房者的数量。老龄化人口也可能改变对住房的需求类型。年长家庭可能越来越倾向于靠近医疗设施、公共交通、商店和其他基本服务的小型无障碍住房。

随着孩子们离开父母的家，大型郊区家庭住宅在一些市场中可能变得不那么吸引人，而年长的业主发现大型物业的维护成本越来越高或难以维持。这可能促使开发商设计具有无障碍特征、电梯、能源效率和附近服务的住房项目。

因此，人口转变可能迫使传统住房政策进行重大反思。政府历来专注于增加住房供应以满足不断增长的需求。然而，在人口减少的社区，挑战可能反而是管理现有的住房存量，而这些存量超过了愿意或能够居住的家庭数量。

这种失衡可能对经历持续人口流失的地区的房产价值施加下行压力。无法吸引工人、企业或移民的地区可能面临特别困难的循环：居民减少导致需求减弱，房产价值下降，经济进一步衰退。

与此同时，利率和抵押贷款条件将继续是住房活动的重要决定因素，但它们可能不再足以解释长期市场趋势。人口因素、就业机会、迁移模式、基础设施和服务可及性在决定住房需求将保持强劲的地方变得越来越重要。

所谓的“银色海啸”不太可能以相同的速度转变每个房地产市场。它的影响可能逐渐显现，不同于金融危机或利率冲击的即时影响。然而，其长期影响可能是深远的，因为人口变化是逐渐展开的。

对于政府、开发商和投资者来说，挑战将越来越涉及理解市场需要多少住房，以及这些住房应该位于何处、如何设计以及应该服务于哪个世代。

因此，各城市之间的竞争可能会从建造尽可能多的住房转向吸引居民、就业和投资。在不断增长的大都市地区，住房短缺可能仍然是一个主要问题，而人口减少的地区可能面临一个完全不同的问题：如何保持数百万现有物业的价值和实用性。

随着人口老龄化和生育率下降，房地产的未来因此将越来越依赖于一个城市是否能够保持经济吸引力和人口韧性。未来的房地产市场可能在很大程度上受到人们的流动和年龄的影响，而不仅仅是建筑本身的建设。

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